پايان نامه تاثير نوسانات نرخ ارز در بازار مسكن

چكيده

نوسانات نرخ ارز در عملكرد اقتصادي كشور نقش اساسي دارد و مسكن هم به

عنوان يكي از عوامل كليدي اقتصاد ايران و همچنين يكي از نيازهاي اساسي

مردم، مي تواند به شدت تحت تاثير نوسانات نرخ ارز قرار بگيرد. هدف مطالعه

حاضر بررسي تاثير نرخ ارز و نوسانات آن بر بازار و قيمت مسكن در كشور مي باشد.

دوره مورد بررسي 1391-1375 و 4 ماه ابتدايي سال 92 بوده كه داده هاي تورم و

نرخ ارز براساس اطلاعات بانك مركزي و قيمت مسكن برطبق آمار سازمان مسكن

و شهرسازي گردآوري شده اند. روش مورد استفاده در اين مطالعه شامل بررسي و

تحليل آماري روند متغيرها، الگوي اقتصادسنجي حداقل مربعات معمولي و الگوي

همجمعي انگل گرنجر مي باشند. يافته هاي پژوهش نشان مي دهد كه نوسانات نرخ ا

رز از دو مسير، افزايش هزينه هاي ساخت مسكن و تحريك انتظارات قيمتي، اثر

افزايشي بر قيمت در بازار مسكن برجاي گذارده است. همچنين نتايج الگوي اقتصاد

سنجي نشان مي دهد هر دو متغير تورم و نرخ ارز در دوره مورد بررسي تاثير مثبت

و معني داري بر قيمت مسكن در كشور داشته اند. همچنين در مقايسه اين دو متغير،

نرخ ارز به مراتب تاثيرگذاري بيشتري بر قيمت مسكن داشته است. آزمون انگل- گرنجر

تعميم يافته نيز گوياي وجود رابطه بلند مدت بين دو متغير قيمت مسكن و نرخ ارز در

بلند مدت مي باشد. پيشنهادات سياستي نيز در مورد سيستم نرخ ارز شناور مديريت شده،

اجراي طرح هاي مسكن و سياست گذاري ها و مديريت بخش مسكن جهت كنترل قيمت مسكن ارائه گرديده است.

فهرست مطالب

فصل اول: كليات تحقيق

1-1- مقدمه .....................................................................................................................................................  2

1-2- بيان مسئله ............................................................................................................................................  3

1-3- اهميت و ضرورت تحقيق ..................................................................................................................  4 

1-4- اهداف .....................................................................................................................................................  6

1-4-1- هدف اصلي ......................................................................................................................................  6  

1-4-2- اهداف فرعي ....................................................................................................................................  6

1-5- سؤالات تحقيق ....................................................................................................................................  6

1-6- فرضيات ..................................................................................................................................................  6

1-7- محدوديتهاي تحقيق ...........................................................................................................................  7

1-8- تعريف متغير ها و واژگان ..................................................................................................................  7

فصل دوم:  مباني نظري و پيشينه تحقيق

2-1- مقدمه .....................................................................................................................................................  9

2-2- بررسي وضعيت مسكن در ايران .....................................................................................................  10

2-3- نوسانات قيمت مسكن .......................................................................................................................  10

2-3- 1- تاثيرات نوسان قيمت مسكن ....................................................................................................  11

2-4- نظام تامين مالي مسكن در اقتصاد ايران ......................................................................................  12

2-5- حباب قيمت مسكن ...........................................................................................................................  16

2-6- نظريات عوامل تعيين قيمت مسكن ..............................................................................................  17

2-6-1- مدل هاي تقاضاي مسكن .............................................................................................................  18

2-6-2- مدل هاي عرضه مسكن ...............................................................................................................  19

2-7- نرخ ارز ...................................................................................................................................................  21

2-8- نظريه‏هاي نرخ ارز ...............................................................................................................................  22

2-8-1- رهيافت تجاري يا رويكرد كشش‎ها ............................................................................................  22

2-8-2- نظريه برابري قدرت خريد ...........................................................................................................  23

2-8-3- رويكرد پولي ....................................................................................................................................  24

2-8-4- رويكرد تراز موجودي اوراق بهادار .............................................................................................  25

2-9- مديريت نرخ ارز در اقتصاد ايران .....................................................................................................  29

 2-10- بررسي روند تغييرات نرخ ارز در اقتصاد ايران .......................................................................  31

2-11- ساز وكار مديريت نرخ ارز در اقتصاد ايران ................................................................................  32

2-12- تعيين مسير بهينه نرخ ارز در اقتصاد ايران .............................................................................  33

2-13- نحوه اثر گذاري بازار ارز بر قيمت مسكن .................................................................................  34

2-14- پيشينه تحقيق ..................................................................................................................................  36

2-14-1- مرور بر مطالعات داخلي ............................................................................................................  36

2-14-2- مرور بر مطالعات خارجي ..........................................................................................................  40

2-15- جمع بندي .........................................................................................................................................  44

فصل سوم: مواد و روش ها

3-1- مقدمه .....................................................................................................................................................  46

3-2- داده ها و متغيرهاي تحقيق .............................................................................................................. 46

3-3- بررسي مدل .......................................................................................................................................... 47

3-3-1- مدل اقتصاد مسكن ....................................................................................................................... 47

3-3-2- مدل تحقيق ..................................................................................................................................... 49

3-4- روش اقتصاد سنجي تحقيق ............................................................................................................. 49

3-4-1- روش OLS معمولي .................................................................................................................... 49

3-4-2- ايستايي و همجمعي ...................................................................................................................... 50

3-4-3- پايايي سري هاي زماني ................................................................................................................ 50 

3-4-3-1- آزمون ديكي- فولر تعميم يافته ........................................................................................... 52

3-4-3-2- آزمون فيليپس- پرون ............................................................................................................. 53

3-4-4- تعريف همجمعي و مفهوم اقتصادي آن ................................................................................... 54

3-4-5- آزمون انگل- گرانجر و انگل- گرانجر تعميم يافته براي همجمعي ................................... 55

3-5- روش بررسي روند متغيرها ............................................................................................................... 56

3-5-1- آمار توصيفي ................................................................................................................................... 56

3-5-2- شاخص هاي مركزي ..................................................................................................................... 57

3-5-3- اندازه گيري پراكندگي .................................................................................................................  58

3-6- پردازش داده ...............................................................................................................................................................................................................  59

3-7- ابزار تجزيه و تحليل  ........................................................................................................................................................................................  60

فصل چهارم: نتايج و بحث

4-1- مقدمه .....................................................................................................................................................  62

4-2- تحليل داده ها و بررسي روند متغيرها ...........................................................................................  63

4-2- 1- بررسي روند تغييرات بازار مسكن ...........................................................................................  63

4-2-2- عوامل موثر بر قيمت مسكن .......................................................................................................  67  

4-2-3- نرخ ارز ..............................................................................................................................................  68

4-3- بررسي ايستايي متغيرهاي مدل ......................................................................................................  74

4-4- بررسي فروض كلاسيك ....................................................................................................................  75

4-4-1- نرمال بودن جملات پسماند ........................................................................................................  75

4-4-2- عدم ناهمساني واريانس ................................................................................................................  75

4-4-3- عدم خودهمبستگي ......................................................................................................................  76

4-4-4- عدم وجود همخطي ......................................................................................................................  77

4-5- نتايج برآورد الگوي حداقل مربعات معمولي (OLS) ...............................................................  77

4-6- تحليل همجمعي متغيرهاي مدل با روش عليت گرنجري ........................................................  79

4-7- جمع بندي ............................................................................................................................................  81

فصل پنجم: نتيجه گيري و پيشنهادات

5-1- مقدمه .....................................................................................................................................................  83

5-2- نتيجه گيري .........................................................................................................................................  84

5-3- آزمون فرضيه ها ..................................................................................................................................  86

5-4- پيشنهادات ............................................................................................................................................  87

فهرست منابع ...................................................................................................................................................  89

فهرست نمودارها

نمودار 2-1: چارچوب كلي مديريت نرخ ارز در اقتصاد ايران .................................... .......................30     

نمودار (4-1): روند قيمت واقعي و اسمي مسكن در تهران (ميليون ريال براي هر متر مربع)........64  

 نمودار (4-2): نرخ رشد سالانه قيمت مسكن و نرخ تورم در تهران (درصد)................................65

نمودار (4-3): وضعيت عرضه و تقاضاي انباره مسكن و جريان عرضه جديد................................67

نمودار (4-4): روند تغييرات نرخ ارز (دوره مطالعاتي 1388 تا 1392)...........................................68

نمودار (4-5): مقايسه روند تغييرات نرخ ارز و قيمت واقعي مسكن(دوره مطالعاتي 1388 تا 1392)..............................................................................................................................................69 

نمودار (4-6): مقايسه روند تغييرات نرخ ارز  و نرخ تورم (دوره مطالعاتي 1388 تا 1392)....... 73

نمودار(4-7): آزمون نرمال بودن پسماندهاي مدل برآوردي............................................................75

فهرست جداول

جدول(3-1): تشريح متغيرها .............................................................................................. .......................47  

جدول (3-2): آمار توصيفي و سطوح اندازه گيري  ..................................................... ........................57

جدول (4-1): محاسبه برخي پارامترهاي آماري قيمت مسكن (دوره مطالعاتي 1388تا 1392) ........................................................................................................................................................66

جدول (4-2): نتايج آزمون ريشه واحد  ........................................................................................74

جدول (4-3): نتايج آزمون گلجسر جهت تشخيص واريانس ناهمساني .................. .......................76  

جدول (4-4): نتايج آزمون وايت جهت تشخيص واريانس ناهمساني ...................... .......................76  

جدول (4-5): نتايج آزمون بروش- گادفري جهت بررسي خودهمبستگي ............. .......................76   

جدول (4-6): نتايج برآورد مدل قيمت مسكن به روش OLS....................................................77

جدول (4-7): نتايج آزمون همجمعي انگل-گرينجر ......................................... ......................80